BLOG.SIMPO.EE
Kinnisvara müük maaklerita
Kinnisvara müük on keeruline ja mitmetahuline protsess. On oluline otsustada, kas soovid kogu müügiprotsessiga tegeleda ise, või kasutad selleks maakleri abi. Ise müümine kätkeb endas palju eriilmelisi tegevusi, kuid võimaldab hoida kokku ca 3-5% müügihinnast vahendustasu näol.
Kuid mida toob endaga kaasa kinnisvara müük ilma maaklerita?
Arvesta, et müügiga kaasnevad kulud!
Kinnisvara müüki nähakse kui tulu teenimise võimalust, kuid iga tuluga kaasneb ka kulu. Selleks, et olla müügiprotsessi põhjalik ja informeeritud ning tuua oma kinnisvara võimalikult suure ostjaskonna ette, tuleb sellesse kõigepealt panustada. Seega ei tasu ära ehmuda, kui kinnisvara müüki tuleb vähemalt mõned tuhanded eurod sisse panna enne, kui toimub edukas müük.
Samuti võib tekkida kulukohti pärast edukat müüki, kas kasutatud teenuste eest tasumise või tulumaksu näol.
Mõned kulud, mida kinnisvara müük võib endaga kaasa tuua:
- Korteri või maja hindamisakt
- Kinnisvara müügiabi teenus
- Hädavajalikud remonditööd puuduste kõrvaldamiseks
- Renoveerimistööd hinna tõstmiseks ja kaitsmiseks
- Kinnisvarafotograafi teenus
- Kuulutamine kinnisvaraportaalides (lisaks põhipaketile ka tasemeteenused) NB! Maakleri kasutamisel on see tavaliselt maakleritasuga kaetud
- Maakleritasud (juhuks, kui otsustad müüa maakleri abiga)
- Notaritasu (olenevalt müüja ja ostja kokkuleppest)
- Tulumaks teenitud tulult (juhul, kui müüte kahe aasta jooksul mitmendat elukohta).
Kindlasti ei kaasne iga kinnisvara müügiga kõiki eelpool nimetatud kulusid ning teatud juhtudel on isegi võimalik neid kõiki vältida. Kuid pigem tasub arvestada sellega, et müük toob kaasa endaga kulutusi, et vältida teadmatusest tingitud asjatut lisastressi.
Kontrolli üle oma kinnisvara vastavus kasutusloale
Ehitise kasutusloale vastamine ei tule tavaliselt teemaks siis, kui kodus ise sees elad. Küll aga muutub kinnisvara kasutusloale vastavus väga aktuaalseks siis, kui päevakorda tuleb kinnisvara müük.
- Enne laenuotsuse tegemist pead arvestama sellega, et pangad kontrollivad kinnisvara dokumente, sealhulgas kasutusloa või kasutusteatise olemasolu (kui see on seadusega nõutud).
- Samuti kontrollitakse, kas ehitisregistris olevad andmed vastavad tegelikkusele.
- Kui ostetaval kinnisvaral puudub kasutusluba või dokumendid ehitisregistris ei ole korras, võib pank paluda laenutaotlejal need puudused enne laenulepingu sõlmimist likvideerida.
- Lihtsamatel juhtudel võidakse kodulaenu lepingusse lisada tingimus ja tähtaeg dokumentide korrastamiseks. Arvestama pead aga sellega, et puudulik ja ebakorrektne dokumentatsioon võib olla ka põhjuseks, miks pank võib soovida suuremat omafinantseeringut. Kui laenutaotlejal seda ei ole, võib pank keelduda laenu finantseerimisest.
See aga tähendab, et ostjate ring kitseneb vaid nendeni, kellel on võimalik kinnisvara eest küsitav summa oma isiklikest vahenditest lauale panna. Ning kas nad soovivad võtta riski soetada kasutusloata kodu?
Vara omanikul on kohustus tagada korrektne dokumentatsioon, isegi kui kinnisvara on soetatud kunagi puudulike dokumentidega.
Dokumentide korrastamine võib osutuda ootamatult aeganõudvaks, taotlemine pikendab müügiprotsessi ja lükkab tehingu toimumist edasi ning selle aja jooksul võivad ostuhuviga kliendid juba uue objekti endale leida. Nii müüja kui ka ostja jaoks on kasulikum, kui dokumendid tehakse korda juba enne müügiga alustamist.
Kui tuleb välja, et kasutusluba ei ole või hoone hetkeseis ei vasta sellele mis kasutusloas, on mõistlik ette võtta ehitise seadustamine.
Kasutusloa olemasolu ja kehtivust saad kontrollida Ehitisregistrist.
Telli kinnisvara müügiabi ülevaatus
- Kui te müüte “heas seisukorras” kinnisvara, siis ostja eeldab, et kinnisvara on otstarbekohaselt kasutatav ja mingeid varjatud vigu või puudusi ei esine.
- Tänases õigusruumis on kinnisvara ostjal õigus esitada kinnisvara müüjale varjatud puuduste osas kahjutasu nõue.
Seega on mõistlik selliste riskide maandamiseks tellida sõltumatu kinnisvara ülevaatamine, et saada realistliku ülevaate korteri või maja tegelikust seisukorrast. See annab Sulle kui müüjale infot nii kinnisvara heade omaduste kohta (mida võiks müües esile tuua) kui ka puuduste koht (mida kõrvaldada, mida mitte).
Ehituskaitse Büroo spetsialisti raporti näol saad müügitööriista, mille põhjal on Sul võimalik:
- Saada kinnisvarakuulutuse jaoks positiivset infot kinnisvara heade omaduste kohta
- Saada infot puuduste kohta, mida kas ostjale teatavaks teha või enne müüki kõrvaldada
- Saada argumente kinnisvara hinna ja väärtuse kaitsmiseks
- Vältida pärast müüki vaidlusi, mis võivad tekkida varjatud puuduste varjamisel.
Kinnisvara Müügiabi aitab müüa oma kinnisvara kindlustundega ning ostja jaoks läbipaistvalt, pakkudes ka ostja jaoks lisaväärtust ja täiendavat infot.
Mõtle läbi, millised puudused tasub kõrvaldada ja millised mitte
Kui tegemist on järelturu korteri või majaga, siis on ülimalt tõenäoline, et on tekkinud erinevaid suuremaid ja väiksemaid puudusi, millega oled ise ehk ära harjunud või igapäevaselt enam ei märkagi:
- täkked ja praod viimistluses
- kulumine
- katkised trapid / segistid
- kodutehnika, mis ei tööta
- katkine ja kahjustatud mööbel
Kui müüd kodu koos mööbli ja tehnikaga, siis on mõistlik üle vaadata, et kõik on ka müügikõlbulikus korras. Müües kodu koos katkise pliidiplaadiga tekitab see müügil kohe tõrke, kuna ostja peaks sisse kolides hakkama esmalt tegelema tehnika vahetamisega. Seega on mõistlik ehk teha kuni paarisaja eurone kulutus ja pliidiplaat välja vahetada. NB! Tihti leiab toimivat ja vähekasutatud kodutehnikat ka järelturult.
Ära tasuks lappida ka koheselt silma hakkavad suuremad täkked ja praod, mis annavad kodule kohe värskema ilme. Seinade lausvärvimist ja põrandate vahetust üldjuhul teha ei tasu, kui pole just plaani teostada kapitaalremonti müügiväärtuse oluliseks tõstmiseks.
Kui pole selget visiooni kuidas kodu väärtust läbi remondi ja viimistluse tõsta, tasub pigem määrata selle võrra soodsam hind ja jätta see projekt uuele omanikule. Siis saavad nad ise otusustada, millise suuna soovivad oma kodu kujundamiseks võtta.
Kõik mööbel ja tehnika mis jääb sisse, peaks olema heas korras. Kui ei ole, siis tasub see pigem ära viia või eraldi müüa – nii ei teki hõõrdumist katkiste esemete pärast ja ka korterist või majast jääb avaram mulje.
Selgita välja kinnisvara realistlik turuväärtus ja määra müügihind
Üks peamistest põhjustest, miks kinnisvara müük võib venima jääda, on müügihind. Probleem võib tekkida mõlemal poolel – müügihind pole sobilik müüjale või ostuhind ei sobi ostjale.
Oma korterile või majale müügihinna määramisele saab läheneda mitmel viisil. Kuid kõigepealt tuleks enda jaoks läbi mõelda, milline on minimaalne hind millega üldse tasub müüa, kui kõik kulud ja kulutused on maha arvutatud.
Esimene lähtekoht müügihinna määramiseks oleks Maa-ameti statistikabaas, kust saab näha millise keskmise ruutmeetrihinnaga piirkonnas tehinguid tehakse. Seal saab leida nii piirkonna mediaanhinna (millest pooled tehingud on kallima ja pooled odavama ruutmeetrihinnaga), ning maksimaalse hinna.”
Teine võimalus on tutvuda teiste objektidega kinnisvaraturul ja leida võrreldavas seisukorras kinnisvara. See annab ligikaudse vahemiku, kuhu Sinu korteri või maja müügihind võiks langeda. Suurimad kinnisvaraportaalid Eestis on KV.ee, City24.ee ja Kinnisvara24.ee – nendega põhjalikul tutvumisel saad juba korraliku turu läbilõike.
Kolmas võimalus on konsulteerida hindajatega või maakleritega, kes tegelevead kinnisvaraga igapäevaselt ja on kursis Sinu piirkonnas reaalsete kinnisvara müügihindadega.
Tee atraktiivsed kinnisvarafotod
Otsustasid kinnisvara müügi võtta enda kanda – siis on Sinu ülesandeks ka kinnisvarafotode tegemine. Ka see on omaette teadus, kuna inimene on emotsionaalne olend ja ostab silmadega.
Pilt on Sinu müüdavast korterist ja majast kõige esimene asi mida ostja näeb ning ostuotsus võib sündida sel hetkel, kui kinnisvarakuulutuses avatakse esimene foto.
Siin on mõned nõuanded atraktiivsete kinnisvarafotode tegemiseks:
- Tee kodu korda. Lisaks pane ära isiklikud asjad, sh rätikud-pudelid-hambaharjad vannitoast, külmikumagnetid jne.
- Pildista päeva kõige valgemal ajal
- Jäta pildile kogu ruum, sh põrand
- Tee pilte erinevate nurkade alt
- Jälgi pildistades, et seinad jääksid otse
- Võimalusel kasuta statiivi
- Ühtlaseks valgustatuseks pane tuled põlema
- Kasuta lainurk objektiivi (sealjuures jälgi, et poleks liiga suuri moonutusi)
- Väljast pildistamiseks vali vahelduva pilvisusega ilm (suurte varjude vältimiseks)
- Lisa fotod maja erinevatest nurkadest, fassaadist, katusest, koridorist
- Vali põhipildiks kogu fotoseeria kõige ilusam pilt
Kui endal pildistamiseks silma pole, siis on hea investeering kinnisvara fotograaf kuna kinnisvarakuulutuse kõige olulisem osa on pildid.
Koosta informatiivne kinnisvarakuulutus
Tundub iseenesestmõistetav, kuid palju keerulisem teostada kui tundub. Kinnisvarakuulutus on see puutepunkt, kus saad anda edasi kõige kriitilisema info ning samas vähendada ka telefonikõnesid ja kirju, kus küsitakse kõige tavalisemat lisainfot.
Kogu võimalikult palju lisainfot müüdava kinnisvara kohta
Kinnisvara müümisel tasub end panna korraks ostja kingadesse – mida sooviksid ise uut kodu ostes teada? Tõenäoliselt on üks oluline infokoht erinevad kommunaalkulud nii suvel kui ka talvel, et ostja saaks mõelda läbi oma igakuised kulud tulevase omanikuna.
Heal kinnisvarakuulutusel on haarav pealkiri läbi peamise väärtuspakkumise. Kuulutus peaks edasi andma infot, kuid tekitama ta tunnet, kuidas võiks olla selles kodus elada. Ainult kuiv info ei müü, kuid ka liigne müümine võib eemale peletada. Kuulutuse teksti valmimisel võib selle lasta üle lugeda mõnel tuttaval ja küsida võimalkult ausat tagasisidet.
Mida peaks kinnisvarakuulutus sisaldama?
Info poolest peaks kuulutus kindlasti sisaldama korteri/maja tehnilisi andmeid, kuna paljud koduotsijad kasutavad kuulutuste filtreerimiseks esmalt tehnilisi parameetreid:
- Korrektne aadress
- Pindala
- Korruselisus ja paiknemine korrustel
- Tubade arv (magamistubade, vannitubade arv)
- Ehitusmaterjalid
- Korrektne piirkonna, linnaosa ja asumi nimetus
- Küttesüsteem (keskküte, gaasiküte, ahjuküte jm)
- Reaalne seisukord (Uus, renoveeritud, vajab san. remonti jm)
- Milline on ligipääs kinnistule ja parkimisinfo
- Kui kaugel on poed, koolid, meelelahutus
- Milline on ühistranspordi ühendus ja kui kaugel on bussipeatused.
Teretulnud on ka info energiatõhususe, küttesüsteemi ja ehitusinfo kohta – kuidas hoone on ehitatud, et tagada energiatõhusus, vaikus ja turvalisus.
Võimaluse korral lisa pildigaleriisse ka korteri või maja plaanid, et näha oleks ruumide logistika ja tehniliste sõlmede asukohad.
"37% ostjatest ütles, et nad küsivad väiksema tõenäosusega kinnisvara kohta, millel puudub korruseplaan. Kinnisvara otsijale on ruumiplaanid olulisemad kui välja toodud pildid kinnisvarast ja kokkuvõtlik tekst" - RightMove.com uuring
Ning muidugi tuleks lisada ka ostu-müügi info – millises seisukorras kinnisvara üle antakse, kuidas käib müügiprotsess, mis hinnas sisaldub ja mis mitte.
Informatiivne kuulutus on pikk, kuid seda saab liigendamisega lõhkuda “söödavateks” tükkideks. Seega proovi info grupeerida loogilisel viisil.
Tee ise kuulutusele lisaturundust
Kui soovid, et müük läheks tõeliselt kiiremalt, siis ära piirdu vaid müügikuulutuse lisamisega kinnisvaraportaalidesse. Saad oma müügikuulutuste levikule igati kaasa aidata:
- näiteks otsides näiteks sotsiaalmeedias kinnisvara kuulutustegruppid ning postitades oma kuulutuse sinna;
- tehes postituse Facebookis ja tehes sellele tasulist reklaami Facebookis ja Instagramis;
- kasutades Google tasulisi reklaame ja shitides inimesi, kes otsivad konkreetselt spetsiifilist kinnisvara konkreetses piirkonnas.
Arvesta, et kinnisvara müük võib aega võtta
Oled omalt poolt teinud kõik, et kinnisvara müük võiks minna edukalt – hea kuulutus, ilusad pildid, kaalutletud ja õiglane müügihind, lisaturundus. Kuid reaalset ostuhuvilist ikkagi pole. Kas tegid midagi siiski valesti?
Arvesta, et olenemata Sinu pingutustest võib kinnisvara müük aega võtta.
Kui ostjaid on nagu murdu, siis müüd tõenäoliselt liiga soodsalt. Kui huvilisi pole, et tasu kohe tormata hinda langetama vaid anda natuke aega ja vajadusel konsulteerida valdkonna spetsialistidega.
Igale korterile ja majale leidub ostja, nõudluse ja pakkumise paika loksumine võib lihtsalt aega võtta. Kuid ära heida meelt – kindla müügisoovi, kannatlikkuse ja mõistliku paindlikkuse korral laheneb see ära ja saad peagi edukast müügitehingust rõõmu tunda.
Kui plaanid ise müüa kinnisvara ilma kinnisvaramaaklerita, siis aitame ära teha kõik vajaliku ühe hea müügikuulutuse kokkupanekuks - 3D tuuri, kinnisvarafotod ning korruseplaanid.
POPULAARSEMAD POSTITUSED
12% rohkem broneeringuid tänu 3D tuuridele
3D tuurid on tõestanud end tõhusana tööriistana, mis aitab suurendada broneeringute arvu.
Suured aknad ja nutikas disain muudavad LUMIIR-i helgeks ja avaraks kohaks, kus valitseb rahu, mugavus ning stiilipuhtus.
KINNISVARA TURUNDUSE BLOGI
Kirjutame siin kõigest sellest, mis aitaks kinnisvara paremini hinnastada, seda kiiremini müüa, ning läbi selle vara väärtust kasvatada.
Lihtsaim viis tutvustada oma kinnisvara - SIMPO.EE